程能够看出这是个赚钱的项目,但是,赚钱的能力真的有那么强吗?
高鹏程不怕程老赚钱,商人逐利,这是亘古不变的真理,虽然说程老嘴上说是要为家乡发展做贡献,但是,如果没有利益回报,他绝对不会这样热心,承担这么大的风险去做。
对,风险!
大岭乡虽然算不上穷乡僻壤,但是,绝对也不是县城、市里那种已经十分成熟的城区,在这里,要啥啥没有,做房地产,真的有可能吗?会没有风险吗?
肯定会有那么,万一风险太大,程老半路撂挑子,大岭乡怎么办?十年规划怎么办?
“程老,抱歉,说实话,我看不到赢利点,更估算不出盈利能力到底有多强。”
“高书记,土地溢价你明白吗?”
溢价,也叫升水,本来这是个金融术语,但是应用在土地交易上,说法也没有太大差别,就是土地的交易价格高于实际价格的情况。
一般来说,土地的价值,会因为所处的地域、土地性质、区块的大小、附着物情况而产生不同的价格,国家收储土地,叫做土地成本价。
国家收储土地之后,从三通一平开始,当然,也有什么七通一平甚至九通一平,做到这一步后,这里面就会产生巨大的溢价。
招拍挂后的交易价格,则叫做成交价,这两者之间,一般来说,溢价会相当大,一倍两倍的溢价都很平常,十倍几十倍的溢价也未必没有。
溢价率,也就是土地交易的回报效果,直接体现了土地几通一平后的升值情况。
溢价率越高,这块土地就越赚钱,反之,就越不赚钱甚至赔钱。
大岭乡本身并不是经济发达的区域,这里的土地价格一定会很低,比如今年,柳树屯租赁一亩土地不过四百元左右,如果成交,可能万把块就能买一亩地。
可是这块土地,在从农业用地转化为工业用地之后,其土地价值可能立刻会变成两万甚至十万一亩。
提前收储一千亩土地,也不过是一千万的成本,做完几通一平,先不说这里面就会产生效益,就说房屋建成后,置换的土地,就不是一个数量级的。
假如大岭乡居民每家一百平米的房子,到了特色小镇后,每家给二百平米的房子,不小了吧?
但是,如果容积率上去了,实际上平均起来,每家获得的“土地”,可能只有十平米甚至更低。
因为,他的老房子十平方,那是实实在在的占地,是地面面积,而给他的,是楼房,是楼面面积。
一栋住宅楼占地大约五百平米左右,也就是五家住户的面积,但是,如果是一栋十八层的高层呢?
这五百平米的面积里,可能居住着一百五十多户居民,这是什么概念?
当然,这是粗算,可是,这就是利润!
房地产赚钱,尤其是旧村改造和老城区改造最赚钱,为啥,就是因为这个。
高鹏程就跟听天书一样,愣了半天,这才想明白过来,合着,这是绝对不赔的生意呀!
“这才是最赚钱的生意!”
程老的表情很严肃,他说:“我说回报家乡,并不是给自己戴高帽子,前期一切投入,包括老驻地的搬迁,所有投资都由我来负责,而且,是足额负责。但是,我有两个要求:第一,土地招拍挂我有优先受让权;第二,将来特色小镇的房地产开发,至少给我七成的生意!”
这是个很新鲜的思路,程老的意思很明确,就是先投资,然后从地产市场上获得回报。
高鹏程心里彻底动摇了,不过,他还要继续计算得失,他不大懂得这里面的道道,生怕一不小心出卖了乡亲们的利益。
他叹了口气,说:“程老,说实话,我不大熟悉房地产运作,您说的,很有吸引力。但是,这种新的发展思路是我从来没有想到过,甚至从来没有接触过的,本着对双方负责的态度,我不能现在就给您答复,我需要时间详细了解一些问题,然后,我还要结合我们大岭乡的情况进行通盘考虑,这才能做出决定……”
高鹏程向前探了探身子,“不过,我可以保证,如果我们想要这样,您一定是我们的首选对象。”(未完待续)
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